Kúpou pozemku ste spravili prvý krok k vášmu novému domu. Teraz nasleduje fáza výberu projektovej dokumentácie stavby, ktorá bude spĺňať vaše požiadavky bývania a zároveň regulatívy vydané obcou. Pri voľbe typu a tvaru domu môžete využiť ponukové katalógy rodinných domov niekoľkých projekčných kancelárii na Slovensku, prípadne sa môžete obrátiť sa na projektanta (architekta) a požiadať o vypracovanie projektu "na mieru" podľa vašich predstáv.

Katalógový projekt alebo individuálny projekt na mieru?

Každý z uvedených variantov má svoje plusy aj mínusy.

Katalógový projekt umožňuje stavebníkovi získať predstavu o tvare, rozmeroch a členení stavby bez nutnosti definovať svoje vlastné požiadavky projektantovi. Zo širokého spektra katalógových projektov si dokážete vybrať ten, ktorý bude najviac vyhovovať vaším požiadavkám. Pri výbere projektu treba zohľadniť regulatívy pre umiestnenie domu na pozemku, ktoré vydáva obec. Dôležitým kritériom je šírka priečelia domu tak, aby boli dodržané odstupy od hraníc pozemku alebo susedných stavieb, ako aj koeficient zastavania pozemku. Výber domu môžete spraviť v pohodlí svojej obývačky a následne vybraný hotový projekt zakúpiť. Prípravu vami objednaného projektu zabezpečí projektová kancelária, z ktorej katalógu ste si projekt vybrali. Doba prípravy závisí od zvoleného typu domu. Staršie projekty budete mať pripravené za niekoľko dní, kým na novinky uvedené v najnovšom vydaní katalógu si počkáte aj niekoľko týždňov.

Výhodou katalógového projektu je jeho takmer okamžitá dostupnosť a relatívne nízka cena. K projektu domu si môžete navyše zakúpiť alebo získate zdarma aj projekt garáže, prípadne prístrešku na auto alebo žumpy. Nevýhodou je, že v prípade požiadavky na úpravu projektu podľa vašich predstáv alebo doprojektovanie napríklad suterénu narazíte na problém. Projekčná kancelária zvyčajne vydá na vami zakúpený projekt písomný súhlas s realizáciou vopred stanovených úprav a zmien, ale samotné úpravy musíte zveriť inému zodpovednému projektantovi. Ďalšou nevýhodou je, že niektoré projekčné kancelárie nedodávajú s projektom domu aj situáciu osadenia stavby na pozemku a projektové dokumentácie prípojok na inžinierske siete. Vyhotovenie situácie a projektov prípojok je potrebné zadať inému projektantovi. Úprava projektu, doprojektovanie časti domu ako aj doprojektovanie situácie osadenia stavby na pozemku a projektov prípojok predlžuje celkovú dobu na prípravu projektu a zvyšuje sa samotná cena projektu. Celková cena po zarátaní úpravy a doprojektovania sa môže blížiť cene projektu na mieru.

Individuálny projekt na mieru odporúčame pre stavebníkov, ktorí majú predstavu, ako by mal ich dom vyzerať. Majú svoje požiadavky na objektovú skladbu a funkčné prepojenie miestností. Svojimi požiadavkami definujú projektantovi isté regulatívy, ktoré požadujú zakomponovať do návrhu projektu domu. Ďalšia skupina stavebníkov, ktorí sa rozhodujú pre projekt na mieru sú tí, ktorí potrebujú naprojektovať stavbu presne podľa rozmeru pozemku.

Výhodou projektu na mieru je individuálny prístup projektanta k zákazníkovi, ktorý sa v čo najväčšej miere snaží preniesť jeho požiadavky do projektov. Na druhej strane, projektant sa svojimi skúsenosťami snaží stavebníka usmerniť a vytvoriť tak projekt domu, ktorý bude spĺňať všetky technické požiadavky na bezpečnú prevádzku domu. Nevýhodou projektu domu na mieru je doba dodania projektu zo strany projektanta, ktorá sa pohybuje rádovo v mesiacoch. Treba si uvedomiť, že projekt stavby pozostáva okrem architektúry aj z profesií (statika, ústredné vykurovanie, zdravotechnika, elektroinštalácia, požiarna ochrana), ktoré zabezpečujú viacerí projektanti špecialisti. Ich práca na projekte sa môže začať až po kompletnom vypracovaní projektu architektúry.

Ďalšou nevýhodou oproti katalógovému projektu je jeho cena. Kým katalógový projekt sa predáva vo veľkom počte kópií, individuálny projekt sa tvorí pre konkrétneho zákazníka. Takže tomu odpovedá aj jeho cena.

Územné rozhodnutie

Územné rozhodnutie je prvým rozhodnutím v stavebnom konaní. Určuje veľkosť a umiestnenie stavby rodinného domu, resp. inej stavby, postup a podmienky napojenia na inžinierske siete (vodovod, kanalizácia, plyn, elektrika) a iné podmienky vyplývajúce zo stanovísk orgánov štátnej správy a účastníkov konania.

Či sa jedná o rodinný dom katalógový alebo podľa individuálneho projektu, je dôležité prispôsobiť stavbu domu veľkosti a tvaru pozemku, okolitej zástavbe a regulatívom (podmienkam) v platnej územnoplánovacej dokumentácii. Podmienky umiestnenia rodinného domu, jeho odstupové vzdialenosti od hraníc pozemkov a susedných stavieb určuje vyhláška č. 532/2002 Z. z. o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu, ktorá platí od 1. 12. 2002.

Vzájomné odstupy stavieb musia spĺňať požiadavky urbanistické, architektonické, životného prostredia, hygienické, veterinárne, ochrany povrchových a podzemných vôd, ochrany pamiatok, požiarnej bezpečnosti, civilnej ochrany, požiadavky na denné osvetlenie a preslnenie a na zachovanie pohody bývania. Odstupy musia umožňovať údržbu stavieb a užívanie priestorov medzi stavbami na technické alebo iné vybavenie územia a činnosti, ktoré súvisia s funkčným využívaním územia.

Stavbu možno umiestniť na hranici pozemku, len ak jej umiestnením nebude trvalo obmedzené užívanie susedného pozemku na určený účel.

Ak rodinné domy vytvárajú medzi sebou voľný priestor, vzdialenosť medzi nimi nesmie byť menšia ako 7 m. Vzdialenosť rodinných domov od spoločných hraníc pozemkov nesmie byť menšia ako 2 m. V stiesnených zemných podmienkach možno vzdialenosť medzi rodinnými domami znížiť až na 4 m, ak v žiadnej z protiľahlých častí stien nie sú okná obytných miestností. V tomto prípade sa nevyžaduje dodržanie vzdialeností od spoločných hraníc pozemkov.

Stavebné povolenie

Po nadobudnutí právoplatnosti územného rozhodnutia podáva stavebník návrh na vydanie stavebného povolenia. V stavebnom konaní sa posudzuje úplnosť a správnosť údajov, projektová dokumentácia (projektant je účastníkom konania) a podmienky určené v rozhodnutí o umiestnení stavby. Ak sú dodržané všetky podmienky územného rozhodnutia, príslušné technické normy a ďalšie právne predpisy, stavebný úrad do 30 dní od podania návrhu vydá stavebné povolenie. Po nadobudnutí právoplatnosti stavebného povolenia môže stavebník začať s realizáciou stavby rodinného domu.

V zmysle zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších noviel je účastníkom konania stavebník, resp. splnomocnený zástupca stavebníka. Účastníkmi sú taktiež osoby, ktoré majú vlastnícky alebo iný právny vzťah k pozemku, na ktorom sa bude stavba realizovať, resp. majitelia alebo osoby, ktoré majú právny vzťah k jestvujúcej stavbe, ktorá súvisí s navrhovanou stavbou (napr. pri prestavbe, prístavbe alebo nadstavbe). Svoj vlastnícky alebo iný právny vzťah k pozemku alebo stavbe musia účastníci preukázať napríklad výpisom z listu vlastníctva alebo iným právnym dokumentom.

Ďalšími účastníkmi konania sú majitelia susedných pozemkov a stavieb, ak ich vlastnícke alebo iné právo k pozemku alebo stavbe môže byť stavebným povolením priamo dotknuté. Ostatnými účastníkmi konania sú osoby, ktorým to vyplýva z osobitných predpisov, stavebný dozor a projektant stavby.

Mnohí stavebníci sa účelovo snažia z konania vynechať majiteľov susedných pozemkov alebo stavieb, s ktorými majú rôzne susedské spory, čím sa chcú vyhnúť prieťahom a problémom pri vydaní stavebného povolenie. Riešia to mylne napríklad odčlenením časti pozemku pozdĺž spoločnej hranice pozemku. Ten si buď ponechajú vo svojom vlastníctve, alebo pozemok prevedú na iného člena rodiny, ktorý nie je v žiadosti o stavebné povolenie uvádzaný ako stavebník. Treba si uvedomiť, že odčlenením pozemku napr. v šírke 1 m je majiteľ susednej nehnuteľností naďalej účastníkom konania, nakoľko výstavbou nového objektu môže dôjsť k obmedzeniu alebo zhoršeniu užívania jeho nehnuteľnosti (§ 139 ods. 1 stavebného zákona). V tomto prípade treba prihliadať na §6 vyhlášky Ministerstva životného prostredia (MŽP) SR č. 532/2002 Z.z. ktorou sa ustanovujú podrobnosti o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu a o všeobecných technických požiadavkách na stavby užívané osobami s obmedzenou schopnosťou pohybu a orientácie.

Vyhláška v §6, ods. 1 až 7 definuje základné náležitosti umiestnenia stavby ako aj minimálne odstupy navrhovanej stavby od okolitých stavieb alebo hraníc pozemkov. Ak rodinné domy vytvárajú medzi sebou voľný priestor, vzdialenosť medzi nimi nesmie byť menšia ako 7 m. Vzdialenosť rodinných domov od spoločných hraníc pozemkov nesmie byť menšia ako 2 m.

V stiesnených územných podmienkach je možné vzdialenosť medzi rodinnými domami znížiť až na 4 m, pričom v žiadnej z protiľahlých častí stien nie sú okná obytných miestností. Za obytnú miestnosť sa nepovažuje kuchyňa, chodba, šatník, kúpeľňa alebo WC. V týchto prípadoch, ak nedôjde k obmedzeniu užívania pozemku, sa nevyžaduje ani dodržanie 2 m vzdialeností od spoločných hraníc pozemkov. Iné riešenia vzdialeností rodinných domov, ako boli uvedené, možno určiť iba na podklade výpočtov a meraní preukazujúcich splnenie požiadaviek na vzájomné vzdialenosti. V tomto prípade je stavebník povinný predložiť projekt protipožiarnej bezpečnosti stavby a svetlotechnický posudok, ktorým sa preukáže, či nedôjde k zhoršeniu požiarnobezpečnostných, hygienických alebo svetelných podmienok na okolité stavby.

V praxi sa požiadavky na umiestnenie stavby na pozemku rieši zvyčajne pri schvaľovaní územného plánu zóny, resp. v územnom konaní, kde sa stanovujú regulatívy pre umiestnenie stavieb. V rámci územného rozhodnutia (textová a grafická časť) sa definuje odstup od pozemných komunikácii alebo chodníkov (uličná čiara), odstupy od hraníc susedných pozemkov a stavieb, počet podzemných a nadzemných podlaží, maximálna výška stavby, tvar strechy a koeficient zastavanosti pozemku. Koeficient zastavanosti vyjadruje pomer zastavanej plochy všetkých navrhovaných stavieb na pozemku k ploche pozemku. Pre rodinné domu sa zvyčajne pohybuje v rozmedzí 20 % až 50 %.

Výhodou vydaného a schváleného územného rozhodnutia je, že nový majiteľ už pri kúpe pozemku pozná základné obmedzenia výstavby. Vyhne sa nedorozumeniam a predovšetkým finančným a časovým stratám pri prepracovaní jestvujúceho, resp. vyhotovovaní nového projektu stavby. Aj napriek jasným pravidlám hry, ktoré stanovuje územné rozhodnutie, sa mnohí majitelia snažia umiestniť na pozemok stavbu, ktorá nespĺňa regulatívy.

Na základe vlastných skúseností môžeme povedať, že ak pri návrhu umiestnenia stavby nie sú na susedných pozemkoch jestvujúce stavby, môže byť stavba umiestnená 2 m od hranice pozemku za predpokladu, že na príslušnej stene domu nie sú okná z obytných miestností, alebo 3,5 m ak sú k susednému pozemku orientované okná z obytných miestností. Pre umiestnenie stavby platí zároveň zásada, že všetky prečnievajúce časti navrhovaného objektu (žľaby, rímsy, okapy) musia byť umiestnené na vlastnom pozemku a žiadnou časťou nesmú presahovať hranice pozemku.

Pri návrhu vzdialenosti stavby od hranice susedného pozemku treba prihliadať aj na možnosť opravy a údržby steny alebo strechy počas prevádzky stavby.

Kolaudačné rozhodnutie